집 팔려면 금년 안에 서둘러라

내년부터 소득세 최고세율 강화
장기주택보유 특별공제 제도 손질
세액차이가 억대 넘어갈 수도
다주택자에 대한 중과세율 가중 
법인 주택양도 시 추가세율 적용

올해를 돌아보면 코로나와 주택가격 폭등 밖에 떠오를 게 없을 정도다. 어느새 뒹구는 낙엽과 덧없이 흘러가는 시간 앞에 감상에 빠질 수 있겠지만 올해 안에 놓치지 말아야 할 한 가지를 짚어보고 싶다.

주택 문제에 고민에 고민을 거듭한 결과로 현재 매매계약을 앞두고 있거나 진행 중인 분이라면 잔금일은 2020년 12월 또는 2021년 초가 될 것이다. 그렇다면 가급적 2020년이 가기 전에 잔금을 치르는 것이 좋겠다. 양도소득세 과세요건 성립일은 잔금청산일이나 등기일이다. 내년부터 시행 예정된 주택 관련 양도소득세는 대부분 세액의 증대를 예고하고 있기 때문인데, 이러한 증세 분위기는 현 정부의 일관된 부동산 정책의 일환이기도 하다.

우선 2021년 1월 1일부터 소득세 최고세율이 조정된다. 2020년까지는 5억 초과분에 대해서 42%가 최고세율이었지만 이번 개정으로 5억 초과~10억 이하는 42%의 세율을, 10억 초과에 대해서는 45%의 최고세율(지방소득세 포함 49.5%)이 적용된다. 2017년 세제 개편 이후 3년 만에 다시 최고세율 구간이 생긴 것이다. 주택가격 상승으로 인해 과세표준 10억원이 넘어가는 납세자에게는 2020년에 비해 3.3% 늘어난 세액을 납부하게 된다.

둘째로 장기보유특별공제 제도에 변화가 있다. 2020년까지는 1세대 1주택자가 비과세 요건을 충족하고 2년 거주하였다면 9억 초과분에 대해서 보유 기간만 따져 연 8%씩, 10년 이상 보유 시 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있었다. 그러나 2021년도부터는 보유기간공제율과 거주기간공제율을 분리하여 각 공제율을 최대 40%씩 따로 계산하여 적용하게 된다. 2020년에 주택을 양도한 납세자는 2년의 거주기간만 있었다면 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용 받겠지만 2021년 이후에 주택을 양도하게 된다면 최저 48%까지 공제율이 떨어져 32% 차이에 대한 양도소득세를 납부해야 한다. 많은 양도소득세 시뮬레이션을 통해 이 세액의 차이는 억대가 넘어갈 수 있음이 확인되고 있다.

셋째로 다주택자에 대한 중과세율이 더 무거워질 예정이다. 2021년 6월 1일 전까지는 다주택자 양도소득세 중과세율이 2주택자는 10%, 3주택 이상자는 20%였다. 그러나 2021년 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 2주택자는 20%, 3주택 이상자는 30%로 상향 조정된다. 이에 더해 기존에는 주택 및 입주권만이 주택 수 산정에 포함되었으나 2021년 이후 취득하는 분양권에 대해서는 다주택자 판단 시 주택 수에 포함되는 점도 유의할 일이다. 

마지막으로 앞으로는 주택에 의한 단기 투자는 금물이다. 2021년 6월 1일 전까지는 주택 또는 입주권을 단기 보유하게 되면 1년 미만은 40%의 단일세율, 1년 이상이면 기본세율을 적용 받아 왔다. 그러나 이후부터는 주택 및 입주권에 분양권도 포함하여 1년 미만 보유 시 70%의 단일세율, 1년 이상이면서 2년 미만의 경우에는 60%의 단일세율을 적용 받는다.

2021년부터는 법인의 주택 양도 시 추가세율도 10%에서 20%로 인상되며 주택의 공시가격과 종합부동산세도 세율이 크게 오를 것이다. 다주택으로 고민하고 있다면 일부 주택의 양도에 대한 실익을 잘 따져볼 일이고, 만일 주택 양도를 결심했다면 가능한 한 얼마 남지 않은 2020년 안에 매매가 마무리될 수 있도록 하는 게 좋겠다.