증여세 피하려다 양도세 만나 … 부담부증여의 명암

[세무칼럼]

정부가 주택가격 억제책을 연이어 쏟아내면서 다주택자들이 세금 부담을 피하는 방법을 이리저리 고민하고 있다. 그 중 어떤 사람들은 자녀 또는 배우자에게 주택을 증여하기도 하는데 이 때 그 증여 주택에 세입자의 전세보증금이 있거나 은행 대출금이 걸려 있는 경우에는 자연스럽게 그 보증금과 대출금의 채무도 함께 수증자에게 이전되기 마련이다.

이처럼 부동산을 증여할 때 은행 대출, 임차보증금과 같이 담보된 채무를 승계하는 조건으로 함께 넘기는 것을 ‘부담부증여’라고 하는데, 이렇게 하면 증여세 과세대상인 부동산평가액에서 관련 채무를 공제함으로써 결과적으로 증여 받는 수증자의 증여세를 줄일 수 있다. 특히 부동산 가액이 높은 경우에는 줄어드는 증여세의 크기가 급격히 커진다.

다만 우리 세법은 이 경우 승계된 채무에 대해서는 그 부분만큼 수증자가 증여자에게 대가를 치른 것으로 본다. 따라서 증여재산 가액 중 증여에 해당하는 부분에 대해서는 수증자에게 증여세를 부과하고 대가를 치른 채무 부분에 대해서는 증여자에게 양도소득세를 과세한다. 결국 부담부증여 시에는 증여자와 수증자가 모두 납세의무를 진다.

사람들 사이에서 단순한 증여보다 부담부증여가 세부담이 적다는 말이 퍼져, 이에 대해 문의하는 경우가 많은데 그것이 그리 단순하지 않다. 부담부증여가 의미 있는 선택이 되기 위해서는 증여자에게 과세되는 양도소득세 발생액보다 수증자에게 과세되는 증여세의 감소액 크기가 더 커야 한다.

부담부증여 시에는 증여할 부동산의 선택이 중요하다. 증여당시 부동산 가액이 동일하고 승계되는 채무가 동일하더라도 양도소득세 과세액은 대상 부동산마다 다르기 때문이다. 증여세는 대상 자산의 취득가액에 상관없이, 또 증여당시 1세대1주택인가 등과는 상관없이 오로지 증여당시의 부동산 평가가액에 대해 일정 세율을 적용하여 계산된다.

그러나 양도소득세는 기본적으로 매매차익을 기준으로 과세하는 것이고 보유기간이나 1세대1주택인가 하는 상황에 따라 세액이 달라지는 것이므로 당해 부동산의 애초 취득가액이나 보유기간 등에 의해 계산 결과가 다르다.

그러므로 부담부증여 대상 자산은 매매차익이 크지 않은 것으로 선택해야 하는데, 만일 매매차익이 아예 없다면 양도소득세가 전혀 발생하지 않으므로 가장 좋겠다. 또는 1세대1주택과 같이 양도소득세가 비과세되는 자산을 자녀 등 가족에게 부담부증여 한다면 양도소득세의 부담 없이 증여세만 크게 줄일 수 있으므로 가장 좋은 방법이다.

1세대1주택 양도소득세 비과세 효과를 활용할 때 다가구주택이 그 대상이라면 주의해야 한다. 이때에는 먼저 다가구주택을 세법상 한 채의 주택으로 볼 수 있는지 검토하고 판단해야 하기 때문이다. 다가구주택을 세법상 한 채의 주택으로 인정받기 위해서는 건축법에서 규정하는 다가구주택의 세 가지 요건을 충족해야 한다. 첫째, 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하여야 하고 둘째, 주택으로 사용되는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하여야 하며 셋째, 19가구 이하가 사용할 수 있는 주택이어야 한다. 그리고 다가구 주택을 분할하지 않고 일괄하여 하나의 물건으로 매매해야 한다. 즉 주택을 분할하지 않고 일괄로 매매해야 한다는 뜻으로서, 만일 다가구 주택 중 일부 또는 일정 지분만 부담부증여하면 1세대1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없게 된다.

또 가족 간에 부담부증여 받은 재산에 관련된 대출을 수증자가 나중에 갚는 경우에 수증자 본인의 소득으로 갚지 않으면 과세관청의 사후관리에 의해 세금을 추징당할 수도 있다.